이번 글에서는 전세 계약 시 유의 사항 관련 정보에 대해 알아보도록 하겠습니다. 전세 계약 시 유의 사항에는 전입 신고, 임대차 신고제 등이 있는데 이에 대해 궁금하신 분들은 아래 내용 참고하시길 바랍니다.
전세 계약 시 유의 사항
주택도시보증공사에 따르면 2022년 상반기 전세 보증금 관련 사고 건수는 1,595건, 금액은 3,407억 원으로 분기 기준 사상 최대를 기록했다고 합니다.
이러한 깡통 전세 문제는 많은 세입자 분들로 하여금 전세 입주를 두렵게 만드는 요인이 되기도 하는데요. 전세 입주 시 꼭 챙겨야 할 전세 계약 시 유의 사항에는 크게 아래 5가지가 있습니다.
- 주변 매매가, 전세가 확인
- 주택 임대차 표준 계약서 사용
- 근저당권, 전세권 확인
- 임대인 세금 체납 여부 확인
- 선순위 보증금 확인
전세 계약 시 유의 사항 1: 주변 매매가, 전세가 확인
전세 계약 시에는 일단 깡통 전세 예방을 위해 주변 매매가, 전세가를 확인하는 것이 가장 중요합니다. 여기서 말하는 깡통 전세란 매매가보다 전세 보증금이 더 높은 매물을 의미합니다.
예를 들어 매매가가 1억 원인 집을 1억 원 또는 1억 원 이상의 금액으로 전세를 내놓은 경우를 말하는데요. 조금 더 엄격하게 정의하면 집주인의 ‘주택 담보 대출 금액 + 세입자 보증금 = 매매가의 80% 이상인 집’은 깡통 전세로 분류를 하는 것이 안전합니다.
예를 들어 매매가 3억 원인 집을 2억 4,000만 원에 전세로 내놓은 경우가 해당합니다. 이 경우에는 전세 금액이 매매가보다 낮게는 하지만 매매가 대비 전세금 비중이 높기 때문에 운이 나쁠 경우 전세금 손실로 이어질 수 있기 때문입니다.
- 국토교통부 실거래가 공개 시스템
- 한국부동산원 부동산테크
- 시세 정보 업체 (포털, 부동산 전문 플랫폼)
- 인근 부동산 공인중개사
이를 방지하기 위해서는 국토교통부 실거래가 공개 시스템, 한국부동산원 부동산테크, 시세 정보 업체, 부동산 공인중개사 등을 통한 꼼꼼한 사전 확인이 필수입니다.
전세 계약 시 유의 사항 2: 주택 임대차 표준 계약서 사용
두 번째 전세 계약 시 유의 사항은 바로 주택 임대차 표준 계약서 사용입니다. 주택 계약 시에는 공인중개사에게 표준 계약서를 사용하도록 요청하실 필요가 있습니다.
주택 임대차 표준 계약서를 사용해야만 법적인 문제가 생겼을 때 대항력, 우선 변제권 확보가 가능합니다. 주택 임대차 표준 계약서는 계약 전 필수 사항을 안내하고 임차인의 보증금 보호를 위한 정보를 제공하는 등 전세 피해를 예방해 주는 기능을 합니다.
주택 임대차 표준 계약서는 ‘국토교통부 부동산거래관리시스템’에서 그 양식을 다운로드할 수 있습니다.
전세 계약 시 유의 사항 3: 근저당권, 전세권 확인
그 다음 항목은 바로 근저당권, 전세권 등 선순위 채권 확인을 통한 부채 규모 확인입니다. 전세 보증금 피해가 발생하는 경우, 근저당권 등 해당 물건에 대한 채권 우선순위에 따라 변제가 진행됩니다.
따라서 본인의 전세 보증금보다 순위가 우선하는 채권이 있는지, 그 금액은 얼마인지를 확인하셔야 본인이 유사 상황이 발생했을 때 돌려받을 수 있는 보증금이 어느 정도 될지를 가늠해 볼 수 있습니다.
근저당권, 전세권은 등기소, 인터넷 등기소, 무인 민원 발급기를 통해 등기부등본을 발급하면 확인할 수 있습니다. 등기부등본을 잘 보면 ‘을구’라고 되어 있는 부분이 있는데 여기에 해당 건물에 대한 근저당권이나 전세권이 명시가 됩니다.
전세 계약 시 유의 사항 4: 임대인 세금 체납 여부 확인
전세 계약 시 유의 사항 네 번째는 ‘임대인 세금 체납 여부 확인’입니다. 임대인이 미납한 세금이 있는 경우, 임차인의 전세 보증금보다 미납 세금이 우선 변제될 수 있습니다.
따라서 임대인의 세금 체납 여부, 금액을 확인하면 유사 시 본인이 변제받을 수 있는 전세 보증금의 규모를 가늠해 볼 수 있습니다. 또한, 이는 임대인의 신용을 판단하는데도 큰 도움이 됩니다.
그렇다면 임대인의 세금 체납 여부는 어떻게 확인할 수 있을까요? 이는 임대인의 동의를 받아 납세증명서를 발급받으면 되며 국세는 세무서, 지방세는 주민센터에서 발급 가능합니다.
전세 계약 시 유의 사항 5: 선순위 보증금 확인
전세 계약 시 유의 사항 마지막은 ‘선순위 보증금 확인’입니다. 다가구 주택의 경우에는 다수의 임차인이 존재하기 때문에 본인보다 순위가 우선하는 보증금을 꼭 확인해야 합니다. 그래야 향후 보증금 피해를 겪었을 때 변제받을 수 있는 금액을 추정해 볼 수 있습니다.
이는 임대인 또는 임차인이 주민센터나 등기소를 방문해서 확정일자 부여 현황을 확인해 보면 됩니다. 확정일자 부여 현황 확인 시, 아직 임대차 계약이 진행되기 전이라면 임대인의 동의를 먼저 받아야 합니다.
전입 신고
전세 계약 후 전입 신고를 선택 사항으로 알고 계신 분도 많은데 전입 신고는 법적 의무입니다. 전입 신고는 반드시 신고 사유 발생일로부터 14일 이내에 신고하셔야 하며, 위반 시 과태료가 최대 5만 원까지 부과될 수 있습니다.
또한 전입 신고를 완료해야 임차인의 보증금을 보호할 수 있으며, 전입 신고를 하지 않았다면 본인의 전세 보증금은 법적으로 보호가 될 수가 없습니다.
전입 신고는 전세 계약 후 이사를 완료하면 즉시 관할 주민센터 방문 또는 정부24 온라인 신청을 통해 진행하시면 됩니다.
임대차 신고제 (확정일자)
전입 신고와 더불어 임대차 신고제에 기반한 임대차 신고 역시 법적 의무입니다. 임대차 신고제가 선택 사항으로 알고 계신 분들도 많은데 임대차 계약 신고를 하지 않을 경우 마찬가지로 보증금 보호를 받을 수 없습니다.
임대차 신고제 대상은 전국 보증금 6천만 원 또는 월 차임 30만 원이 초과하는 경우입니다. 임대차 신고제를 통해 계약 신고를 진행하면 확정일자가 부여되며 이를 통해 우선 변제권을 획득할 수 있습니다.
임대차 신고제 확정일자 신고는 온라인 또는 관할 주민센터 방문을 통해 진행할 수 있습니다. 확정일자 신고 시에는 임대차 계약서가 필요하니 반드시 이를 지참하셔야 합니다. 가능하면 전세 입주 직후 전입 신고, 확정일자 신청을 한 번에 주민센터에서 해결하시는 것이 좋습니다.
참고 자료
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전세 계약 시 유의 사항 마무리
여기까지 전세 계약 시 유의 사항 관련 정보에 대해 함께 살펴보았습니다. 전세 계약 시 유의 사항에는 전입 신고, 임대차 신고제 등이 있는데 이에 대해 궁금하신 분들은 참고되셨길 바랍니다.