이번 글에서는 월세 계산법 관련 정보에 대해 알아보도록 하겠습니다. 월세 계산법 관련 정보에 대해 설명드리면서 전월세 전환율 관련해서도 함께 알아볼 예정이니 궁금하신 분들을 참고하시길 바랍니다.
전월세 전환율
전월세 전환율이란 무엇일까요? 전월세 전환율이란 전세를 월세로 전환할 때 적용하는 비율을 의미합니다. 즉, 전세 보증금을 월세로 전환하거나 환산할 때 적용되는 조정 비율을 의미합니다.
전월세 전환율 (1) 법정 전환율
전월세 전환율은 주택임대차보호법 제7조의 2에 규정되어 있습니다. 이때 제7조의 2 규정에 의하면 전세 보증금을 월세로 전환할 때는 일정한 방법으로 산출된 비율을 초과할 수 없다고 규정되어 있습니다.
- 은행법에 따라 은행에서 적용하는 대출 금리와 해당 지역의 경제 여근 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
- 한국은행 공시 기준 금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율
이는 과도한 전월세 전환율 적용으로 인한 세입자의 피해를 최소화하기 위함입니다. 이를 흔히 법정 전환율이라고 표현하며 이는 한국은행 중앙 금리를 기준으로 계산됩니다.
현재 전월세 전환율 = 한국은행 중앙 금리 + 대통령령으로 정하는 이율
(2023년 3월 기준 3.5% + 2% = 5.5%)
따라서 전세를 월세로 조정할 때는 5.5% 보다 낮은 비율을 적용하여 변경하는 것은 가능합니다. 하지만 5.5% 보다 더 높은 비율을 적용할 수는 없습니다. 이는 향후 한국은행 중앙 금리 변화에 따라 달라질 수 있습니다.
반대로 월세에서 전세로 전환할 때는 어떨까요? 이때는 별도의 규정이 없으므로 집주인과 세입자 간 합의를 통해 적절한 전월세 전환율을 정하면 됩니다. 이때는 보통 시장 전환율을 준용하는 경우가 많습니다.
참고로 법정 전환율이 현재는 한국은행 금리에 2%를 더한 방식으로 산정되는데 이는 정책 기조에 따라 향후 변경될 수는 있습니다. 현재 2%도 과거 3.5-4%였던 것이 세입자 부담 완화를 위해 2022년 10월부터 2%로 낮아진 것입니다.
전월세 전환율 (2) 시장 전환율
일반적으로 월세 계산법에 적용되는 전환율은 법정 전환율과 시장 전환율을 모두 고려하게 됩니다. 통계청은 매년 지역별 전월세 전환율을 수집해서 발표합니다.
2023년 1월 지역별 시장 전환율은 아래와 같습니다. 서울의 경우에는 4.9%, 수도권의 경우에는 5.5% 정도 수치를 보이고 있으며 전국 평균은 5.9%입니다.
- 전국 평균: 5.9%
- 서울: 4.9%
- 수도권: 5.5%
- 지방: 6.6%
- 5대 광역시: 6.1%
- 8개 도: 7.1%
지역별 시장 전환율은 서울, 수도권일수록 수치가 낮고 지방일수록 수치가 높아지는 경향이 있습니다. 이는 매달 조금씩 변화할 수 있으니 월세 계산법 적용 시 해당 통계청 수치를 미리 꼭 확인하시길 바랍니다.
월세 계산법
그렇다면 해당 전환율을 적용했을 때 월세 계산법은 어떻게 될까요? 이는 전세 → 월세 전환 시, 월세 → 전세 전환 시 2가지 경우에 따라 상이할 수 있는데 각각 아래와 같습니다.
- 전세 → 월세 전환 시: (전세 보증금 차이 * 전월세 전환율) / 12개월 = 월세
- 월세 → 전세 전환 시: 전세 보증금 차이 = (월세 * 12개월) / 전월세 전환율
월세 계산법 (1) 전세 → 월세 전환 시
전세 보증금을 월세로 환산할 때는 보통 세입자 보호 차원에서 법정 전환율이 적용되는 경우가 많습니다.
하지만 전세금 하락으로 세입자가 우위에 있는 경우에는 법정 최고 한도 내에서 세입자의 의사를 최대한 반영해서 정하면 되므로 5.5%보다 낮은 비율을 적용하는 경우도 많습니다.
예를 들어 전세 보증금 3억 원 중 2억 원을 반환하면서 전세 보증금을 1억 원으로 낮추는 경우를 가정해 보겠습니다. 이때 전세 보증금을 2억 원 줄이는 만큼 어느 정도의 월세를 내면 될까요?
[전세 보증금 3억 원 → 1억 원 축소 시]
- 5.5% 적용 시 (법정 전환율): 2억 원 * 5.5% / 12개월 = 916,666원
- 5% 적용 시: 2억 원 * 5% / 12개월 = 833,333원
- 4% 적용 시: 2억 원 * 4% / 12개월 = 666,667원
- 3% 적용 시: 2억 원 * 3% / 12개월 = 500,000원
즉, 임대인은 전세 보증금을 3억 원에서 1억 원으로 줄이면서 최대 916,666원 이내에서 월세를 정하면 됩니다. 이때 전월세 전환율은 임대인 – 임차인 합의에 따라 5.5% 이하 범위 내에서 서로 합의해서 정하면 됩니다.
월세 계산법 (2) 월세 → 전세 전환 시
그렇다면 월세를 전세 보증금으로 전환할 때는 어떻게 될까요? 앞서 살펴본 산식을 그대로 반대로 적용하면 됩니다. 본인이 납부 중인 월세의 1년 치 금액을 합산한 뒤 이를 전월세 전환율로 나누면 됩니다.
- 전세 보증금 차이 = (월세 * 12개월) / 전월세 전환율
- 법정 전환율 (최대 한도) 미적용
이때는 법정 최고 한도가 적용되지 않습니다. 이는 법정 최고 한도를 월세 → 전세 전환 시에도 적용하게 되면 오히려 세입자에게 불리해지기 때문입니다.
따라서 주택임대차보호법은 전세 → 월세 전환 시에만 적용되며 월세 → 전세 전환 시에는 적용되지 않는다는 점 꼭 기억해 두시길 바랍니다.
월세 소득 공제
아래 글에서는 월세 소득공제 받는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다. 월세 소득공제받는 방법과 더불어 조건, 신청 방법에 대해서도 정리드릴 예정이니 궁금하신 분들은 아래 내용 잘 참고하시길 바랍니다.
[월세 소득 공제, 월세 세액 공제 받는 방법 완벽 정리!]
참고로 월세 세액공제는 최대 750만 원 한도에서 본인 세액의 15-17%를 감면받을 수 있습니다. 월세 소득공제는 현금영수증에 포함되어 해당 월세 금액의 30%를 소득 공제받을 수 있으니 꼭 참고하시길 바랍니다.
| 총 급여액 | 월세 세액공제 | 월세 소득공제 |
| 5,500만 원 이하 | 17% (750만 원 한도) | 다른 현금영수증과 합쳐서 30% (신용카드 공제한도 적용) |
| 5,500만 원 ~ 7,000만 원 | 15% (750만 원 한도) |
월세 계산법 등 마무리
이번 글에서는 월세 계산법 관련 정보에 대해 함께 살펴보았습니다. 월세 계산법 관련 정보에 대해 설명드리면서 전월세 전환율 관련해서도 설명드렸으니 궁금하신 분들을 참고되셨길 바랍니다.