이번 글에서는 주택임대차 보호법, 주택임대차계약 신고 관련 정보에 대해 알아보도록 하겠습니다. 주택임대차 보호법, 주택임대차계약 신고 관련해서 궁금하신 분들은 아래 내용 잘 참고하시길 바랍니다.
주택임대차 보호법
주택임대차 보호법이란 무엇일까요? 주택임대차 보호법이란 일반적인 임대차보다 임차인의 보호를 강화한 법률로, 민법에 대한 특별법 중 하나입니다. 주택임대차 보호법에서는 임차인 보호를 위해 아래와 같은 특례를 규정하고 있습니다.
- 임대 기간의 보장 (2년)
- 임대료, 보증금 증액 제한
- 보증금 → 월세 전환 시 전월세 전환율 제한
- 대항력, 우선변제권 부여
- 주택 임차권 승계 (상속법 특례)
이 외에도 ‘임차인이 임대인에 대해 제기하는 보증금반환청구소송에 대해서는 소액사건심판법 제6조, 제7조, 제10조, 제11조의2를 준용한다’라고 기재되어 있습니다.
주택임대차 보호법은 주거용 건물의 전부 또는 일부에 임대차에 대해 적용됩니다. 해당 주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 적용이 됩니다.
주택임대차 보호법: 임대 기간, 계약 갱신
여기에는 임차인의 보호를 위해 임대 기간, 계약 갱신에 대한 특례가 규정되어 있습니다. 제4조에는 ‘기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.’라고 되어 있습니다.
- 기간을 정하지 않거나 2년 미만인 경우 → 임대 기간 최소 2년 인정
- 갱신 거절, 계약 조건 변경 시 임대 기간 종료 2-6개월 전 사전 통보 필수
또한 임대 기간이 종료가 되더라도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대 관계가 존속되는 것으로 해석합니다. 이 외에도 제6조에는 계약 갱신과 관련된 내용이 기재되어 있습니다.
‘임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.’
즉, 임대 기간이 종료되기 2-6개월 전에 갱신 거절 또는 계약 조건 변경을 하지 않는 경우에는 자동으로 계약 연장이 된다는 의미입니다. 계약 연장 시에는 기존과 동일한 조건이 유지됩니다.
주택임대차 보호법: 임대료, 보증금 증액
임대료, 보증금 증액의 경우는 어떨까요? 관련 법에서는 아래와 같이 임대료, 보증금 증액 제한과 관련된 내용을 명시하고 있습니다.
- 임대료, 보증금 증액은 계약 갱신 시점별 최대 5%로 제한
- 임대료, 보증금 증액 후 1년 이내에는 추가 증액 불가
‘당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.’
‘제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.’
주택임대차 보호법: 대항력, 우선변제권
대항력이란 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 권리를 의미합니다. 우선변제권은 선순위 채권자에게 대항력이 없어 임차권이 소멸하는 중간 임차인이라고 하더라도, 후순위 채권자에 대한 대항력과 확정일자를 갖추었으면 이보다는 우선해서 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 뜻합니다.
- 대항력: 입주, 전입신고 완료 시 다음 날 0시부터
- 우선변제권: 임대차 계약서 내 확정일자 부여 필요
주택임대차 보호법에서는 입주, 전입신고가 완료되었다면 바로 다음 날 0시부터 대항력을 부여합니다. 또한 임대차 계약서에 확정일자를 받게 되면 우선변제권을 부여받게 됩니다.
주택임대차계약 신고
그렇다면 주택임대차계약 신고는 어떻게 하면 될까요? 주택임대차계약 신고란 임대차 계약 당사자가 임대차 계약 체결일로부터 30일 내에 임대 기간, 임대료 등의 계약 내용을 주택 소재 시 관할 신고 관청에 공동으로 신고하는 제도를 말합니다.
주택임대차계약 신고는 2021년 6월 1일부터 체결되는 신규, 갱신 임대차 계약이 포함됩니다. 주택임대차계약 신고 대상은 지역은 아래와 같습니다.
[주택임대차계약 신고 지역]
- 수도권 전역 (서울, 경기, 인천)
- 광역시 (대전, 대구, 광주, 울산, 부산)
- 세종시
- 제주시
- 각 도의 시 지역
주택임대차계약 신고 대상은 임대차 보증금이 6천만 원을 초과하거나 월 차임이 30만 원을 초과하는 임대차 계약에 대해 적용됩니다. 보증금, 차임의 증감 없이 임대차 기간만 연장하는 경우는 별도의 주택임대차계약 신고를 진행하지 않아도 괜찮습니다.
신고 시에는 임대 주택의 관할 읍면동 주민센터를 방문하여 통합민원창구에서 오프라인으로 신고하는 방법이 있습니다. 혹은 부동산거래관리시스템에서 온라인으로도 신고할 수 있습니다.
참고 자료
아래 글에서는 전세 계약 시 유의 사항 관련 정보에 대해 알아보도록 하겠습니다. 전세 계약 시 유의 사항에는 전입 신고, 임대차 신고제 등이 있는데 이에 대해 궁금하신 분들은 아래 내용 참고하시길 바랍니다.
아래 글에서는 확정일자 받는법 관련해서 알아보도록 하겠습니다. 확정일자 받는법 관련 정보만 아니라 확정일자 효력 등에 대해서도 정리드릴 예정이니 궁금하신 분들은 참고하시길 바랍니다.
아래 글에서는 전입신고 필요서류 관련 정보에 대해 알아보도록 하겠습니다. 전입신고 필요서류와 더불어 전세 입주 시 꼭 챙기셔야 하는 내용들을 함께 다뤄볼 예정이니 궁금하신 분들은 참고하시길 바랍니다.
아래 글에서는 월세 계산법 관련 정보에 대해 알아보도록 하겠습니다. 월세 계산법 관련 정보에 대해 설명드리면서 전월세 전환율 관련해서도 함께 알아볼 예정이니 궁금하신 분들을 참고하시길 바랍니다.
마무리
여기까지 주택임대차 보호법, 주택임대차계약 신고 관련 정보에 대해 함께 살펴보았습니다. 주택임대차 보호법, 주택임대차계약 신고 관련해서 궁금하신 분들은 설명드린 내용들 참고되셨길 바랍니다.