이번 글에서는 상가 임대차보호법 관련 정보에 알아보도록 하겠습니다. 임대료 인상, 개정안 등 상가 임대차보호법 관련 정보에 대해 궁금하신 분들은 아래 내용 참고하시길 바랍니다.
상가 임대차보호법
상가 임대차보호법이란 상가 건물 임차인 중 일정 보증금 이하의 임차인을 보호하기 위해 만들어진 제도입니다. 일정 보증금 이하의 상가 건물 임차인은 일정한 요건을 갖춘 경우 대항력, 우선변제권, 존속 기간 등의 보호를 받을 수 있습니다.
- 대항력 부여
- 임대차 존속 기간 보장
- 보증금 증감 청구권
- 보증금 증액 제한
- 우선변제권 인정
임대차는 채권이므로 원칙적으로는 대항력이 없습니다. 하지만 상가 임대차보호법이 적용되는 상가 건물 임대자는 그 등기를 하지 않았다 하더라도 임차인이 상가 건물을 인도받았고, 사업자 등록을 신청했다면 그다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있습니다.
전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 한 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전 사이라면 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 이때 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다.
상가 임대차보호법 임대료 인상
상가 임대차보호법 임대료 인상은 어떻게 될까요? 상가 임대차보호법 임대료 인상은 세입자 보호를 위해 임대인의 월세 인상 요구를 5%로 제한하고 있습니다.
- 계약 갱신 시마다 5% 한도 내에서 임대료 인상 가능
- 상가건물 임대차보호법 제11조 ‘제1항에 따른 증액 청구는 임대차 계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다’
즉, 상가 세입자는 전체 임대차 기간 10년까지 계약 갱신을 요구할 수 있으며 임대인은 총 10년까지는 계약 갱신 시마다 5%의 한도 내에서만 상가 월세 인상을 요구할 수 있는 것입니다.
또한 이러한 상가 임대료 인상은 1년 이내에 다시 증액할 수 없습니다. 따라서 반대로 해석하면 1년이 경과할 때마다 상가 월세 인상을 최대 5%까지 요구할 수 있다고도 해석을 할 수가 있습니다.
다만 최초 상가 임대차 계약 기간이 2년이라면 세입자의 계약갱신청구권 행사로 갱신되는 계약 기간도 2년으로 동일합니다. 따라서 이때는 임대인이 2년에 한 번씩 임대료 인상을 할 수 있고, 2년에 1번씩 최대 5% 임대료 인상 요구가 가능합니다.
상가 임대차보호법 보증금 인상
보증금 인상은 어떻게 될까요? 보증금 증감청구권, 보증금 증액 제한 항목은 상가 임대차 시 보증금 인상과 관련이 있는 항목들입니다.
- 청구 당시 차음 또는 보증금의 5%의 범위 내에서만 보증금 인상 가능
- 조세, 공과금 부담 증감 또는 감염병 발생 시 임차인 – 임대인 간 보증금 증감 청구 가능
임차 건물에 대한 조세, 공과금 등 부담 증감이나 ‘감염병의 예방 및 관리에 관한 법률’ 제2조 제2호에 따른 제1급 감염병 등에 의한 경제 사정의 변동이 발생한 경우, 차임 또는 보증금이 적정하지 않다고 생각되는 경우 임차인과 임대인 당사자는 그 증감을 청구할 수 있습니다.
다만, 임대인이 증액을 요구하는 경우에는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 5%의 범위 내에서만 증액을 할 수 있습니다. 이는 ‘상가건물 임대차보호법’ 제11조 제1항 및 시행령 제4조에 정의되어 있습니다.
상가 임대차보호법 개정안
상가건물 임대차보호법 개정안은 2018년 10월 16일부터 효력을 가집니다. 따라서 이 날 이후에 계약을 체결했거나 갱신한 경우라면 해당 개정안이 적용됩니다.
기존에도 상가건물 임대차보호법은 존재했으나 그 기간에 차이가 있었습니다. 개정 전에는 계약갱신청구권을 ‘최초 임대차 기간을 포함하여 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다’라고 되어 있었습니다.
이것이 개정 후에는 ‘최초 임대차 기간을 포함하여 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다’라고 개정되면서 5년 → 10년으로 변경되었다고 보시면 되겠습니다.
참고 자료
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마무리
이번 글에서는 상가 임대차보호법 관련 정보에 함께 살펴보았습니다. 임대료 인상, 개정안 등 상가 임대차보호법 관련 정보에 대해 궁금하신 분들은 말씀드린 내용 참고되셨길 바랍니다.